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《法制文萃报》圣运普法专栏:谈拆迁补偿,必谈房屋评估

2019年08月12日

  贰零壹捌年,国内知名拆迁维权律师王有银领衔的北京圣运律师事务所征地拆迁维权律师团队,受邀在权威 《法制文萃报》开设普法专栏,为广大拆迁户解读拆迁经典案例,普及拆迁法律知识。

  《法制文萃报》是由法制日报社 的首家全国法制类文摘报,发行量达伍零万份。圣运律所与其合作的普法专栏,旨在通过对经典案例的解读,引导公众正确运用法律法规,依法诉讼,依法维权。

福彩3D  《法制文萃报》圣运普法专栏每周两期,每期详细解读一个经典案例,圣运律所官方微信 “圣运律师”同步刊登专栏 。

  圣运律所与法制日报社《法制文萃报》举行授牌仪式( )

  【案情概览】

  贰零壹伍年,黑龙江鸡西市某区政府进行棚户区改造工程,建设xx小区。贰零壹伍年伍月贰叁日,该区政府在征收地块 xx小区房屋征收公告、房屋征收决定和房屋征收补偿方案。马某在小区项目房屋征收地块范围内住宅房屋肆户,附属物及附属设施等,占地面积约柒零叁平方米。

福彩3D  贰零壹伍年柒月贰柒日,当地政府自行委托某房地产评估公司对马某肆处房屋及壹处车库作出评估,价值壹壹零余万元,附属物价值壹。柒万余元。

  评估报告作出后,当地政府未依法向马某送达《房屋征收分户估计报告》。因马某对当地政府提出的征收补偿方案不满意,在规定的补偿期限届满后,马某仍未与当地政府就房屋征收补偿协议达成一致。贰零壹伍年捌月壹玖日当地政府作出《房屋征收补偿决定》并公告。

  马某不满《房屋征收补偿决定》,委托圣运律所为其维权。在律师指导下,马某对评估报告申请信息公开。有关部门答复后发现,该评估报告并无评估师签字。马某认为当地政府自行委托评估机构,未将评估报告向其送达,且评估结果无评估师签字,该评估机构作出的评估报告违法。遂提起诉讼,请求撤销征收补偿决定。

  法院审理后,将当地政府作出的房屋征收补偿决定撤销。

  【法律点评】

  依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,如果评估报告不合法合理,则政府据此作出的征收补偿决定的行政行为主要依据不足,则应予以撤销。被征收人应从以下几个方面,对政府所依据的评估报告进行审查:

  壹、审查评估机构资质

  按照《房地产价格评估机构管理办法》的规定,政府所提供的房地产价格评估报告是具备相应资质等级的估价机构所作出的。

  贰、评估机构选择是否合法

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。如果价格评估机构的选择不符合以上规定或存在暗箱操作的情形,则该评估报告不可作为政府作出征收补偿决定的依据。

  叁、评估师必须签字

  《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称“办法”)规定,整体评估报告和分户评估报告应由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

  肆、评估时点是否符合要求

福彩3D  办法规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

福彩3D  伍、评估时是否实地查勘

  按照办法的相关规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部的照片等影像资料,做好实地查勘记录,妥善保管,并保存好相应的合法签字。

  陆、评估方法是否合理

  被征收房的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法,并且可以同时选择两种以上方法,经过比较分析后,合理确定评估结构。

  柒、评估报告是否合法送达

福彩3D  分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  【律师寄语】

  本案中评估机构未经被征收人协商或其他随机方式选择确定,且当地政府并未依法向马某送达房屋评估分户报告,剥夺了马某申请复核和申请专家鉴定的权利,违反法定程序。另该评估结果并未评估师签字,没有法律效力,故不能作为当地政府作出《房屋征收补偿决定》依据。

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